Los activos digitales reconfiguran las hipotecas

Las criptomonedas ya no son sólo herramientas especulativas para un puñado de entusiastas. Se están convirtiendo en una parte establecida de la riqueza tanto personal como corporativa - y ahora, están empezando a influir en una de las áreas más tradicionales de las finanzas: las hipotecas.

En BITmarkets, el analista de datos Ali Daylami rastrea cómo evoluciona gradualmente la conexión entre las criptomonedas y la financiación de la vivienda, desde los primeros préstamos respaldados por criptomonedas en Estados Unidos hasta los nuevos enfoques normativos en Europa y Asia. En esta entrevista, explica qué está impulsando este cambio, cómo afrontan los bancos la volatilidad de los activos digitales y por qué su integración en la banca convencional puede estar más cerca de lo que la mayoría de la gente piensa.

Hace apenas unos años, los bancos consideraban el comercio de criptodivisas una actividad de alto riesgo, a menudo comparable a los juegos de azar. Hoy, sin embargo, están surgiendo nuevos productos que realmente utilizan las criptodivisas como una ventaja a la hora de solicitar una hipoteca. ¿Por qué la relación entre las criptomonedas y las hipotecas se ha convertido en un tema tan candente en los últimos años?

Porque las criptomonedas han pasado de ser activos especulativos a formar parte habitual del patrimonio tanto personal como institucional. En 2025, casi uno de cada cuatro adultos de todo el mundo poseerá algún tipo de criptodivisa, es decir, más de 500 millones de personas.

Además, el volumen de transacciones de stablecoins, que ya alcanza los billones de dólares anuales, demuestra que los activos digitales se están utilizando para una actividad económica real, no sólo para comerciar. Naturalmente, esto plantea la siguiente pregunta: si la gente posee riqueza real en criptomonedas, ¿por qué no debería formar parte de su perfil financiero a la hora de solicitar una hipoteca? Este cambio refleja el reconocimiento de dónde reside el valor real hoy en día, y la necesidad de que el sistema financiero empiece a reconocer esa realidad.

Esta transición se produjo sorprendentemente rápido: en pocos años, los bancos pasaron de la cautela o el rechazo a explorar activamente las hipotecas respaldadas por criptomonedas. ¿Qué causó este cambio de actitud?

Se redujo a madurez, necesidad y confianza. El ecosistema de las criptomonedas ha madurado: hay más actores profesionales, ha surgido una infraestructura institucional y la normativa es cada vez más clara. Al mismo tiempo, el mundo financiero ha tenido que reconocer que los activos digitales han llegado para quedarse, ya que millones de inversores y empresas los utilizan a diario.

La transparencia también ha desempeñado un papel importante. Lo que solía disuadir a los bancos -la apertura de blockchain - se ha convertido en uno de sus puntos fuertes. Permite a los prestamistas verificar de forma fiable la propiedad y el valor de los activos. El cambio no fue repentino, sino el resultado lógico de la convergencia de la tecnología, la regulación y el comportamiento del mercado.

En sus análisis, usted menciona que donde más avances se ven es en Estados Unidos. Empresas fintech como Milo o Ledn ya ofrecen hipotecas respaldadas por bitcoins, y grandes bancos como Goldman Sachs y JPMorgan también se están involucrando.

Porque el sistema financiero estadounidense se nutre de la competencia y la innovación. Cuenta tanto con flexibilidad normativa como con un ecosistema desarrollado de fintech que permite probar rápidamente nuevos modelos. Los EE.UU. también tienen una de las mayores concentraciones de tenedores de cripto en el mundo - decenas de millones de usuarios activos y una parte importante de las inversiones institucionales en cripto.

Una gran parte de la riqueza global de cripto está en manos de inversores estadounidenses, lo que tiene sentido para los bancos que exploran nuevos tipos de préstamos que den cuenta de estos activos. El mercado estadounidense tiene la capacidad única de convertir los primeros experimentos en normas escalables, y eso es exactamente lo que está ocurriendo aquí.

¿Cómo funciona en la práctica una "criptohipoteca"? ¿Qué se utiliza exactamente como garantía y cómo gestionan los prestamistas estos activos?

En pocas palabras, el prestatario pignora sus criptomonedas, como bitcoin o ether, como garantía. Estos activos se almacenan de forma segura, a menudo a través de un custodio regulado, mientras que el préstamo real se proporciona en moneda fiduciaria.

Si el valor de mercado de la criptomoneda cae, el prestatario debe reponer la garantía, de lo contrario se arriesga a una liquidación parcial. Es un principio bien conocido de los préstamos de margen, simplemente aplicado a los activos digitales. Este modelo permite a la gente aprovechar su riqueza criptográfica sin venderla, lo que les permite mantener la propiedad y las posibles ganancias futuras.

La legislación también desempeña un papel clave. En Estados Unidos, un proyecto de ley presentado este verano obligaría a los tasadores hipotecarios a tener en cuenta los criptoactivos a la hora de evaluar la solvencia de un prestatario. ¿Qué importancia tiene este paso y qué impacto podría tener en el mercado hipotecario?

Es un paso innovador. Por primera vez, se pide a las instituciones con respaldo federal que traten las criptomonedas mantenidas en bolsas reguladas como parte de los activos financieros de un prestatario. La riqueza digital entra así en el mismo marco que las acciones o los ahorros.

El impacto podría ser sustancial: proporciona a los bancos una forma estandarizada de contabilizar las tenencias de criptomonedas, al tiempo que envía una señal clara al mercado global de que los activos digitales pueden coexistir con los modelos de crédito tradicionales. En última instancia, crea un precedente normativo que otros mercados pueden aprovechar.

Uno de los mayores retos, por supuesto, es la volatilidad. El valor de los criptoactivos puede cambiar rápidamente, lo que supone un riesgo específico para los prestamistas. ¿Cómo se gestiona esta volatilidad en la práctica?

El método más común es la sobrecolateralización: el prestatario debe pignorar más criptomoneda que el valor del préstamo para cubrir posibles oscilaciones del mercado. La proporción típica entre préstamo y valor oscila entre el 50 y el 65%, dependiendo del activo y del prestamista.

Al mismo tiempo, se utiliza una supervisión continua y umbrales de riesgo automatizados para ajustar la garantía en tiempo real si el precio cae bruscamente. Algunos prestamistas también retienen parte de la garantía en stablecoins, que sirven de colchón estabilizador. Estas técnicas de gestión de riesgos ya han demostrado su eficacia en otras áreas de las finanzas criptográficas y se traducen bien en los productos hipotecarios.

Además de Estados Unidos, menciona países como Singapur, Japón y Suiza, que también están abiertos al uso de criptomonedas en la financiación de la vivienda. ¿Comparten estos mercados algún rasgo que pueda inspirar a otros?

Sí, comparten más una mentalidad que un modelo específico. Estos mercados tratan los activos digitales como una extensión natural de la innovación financiera y no como una excepción. Se centran en la claridad de las normas, la protección de los inversores y la experimentación responsable. La combinación de claridad, confianza y curiosidad crea un entorno en el que los bancos pueden explorar nuevas formas de garantía sin comprometer la estabilidad normativa. Otras regiones podrían inspirarse en esto: estar abiertos a la innovación, pero construyendo sobre bases sólidas.

En Europa, la mayoría de los bancos siguen siendo conservadores, y las criptomonedas aún no han tenido un impacto importante en el sector hipotecario. ¿Cree que esto cambiará pronto o que Europa irá por detrás de Estados Unidos durante un tiempo?

Gradualmente, sí. Europa suele avanzar una vez que existe un marco jurídico claro, y eso es lo que está ocurriendo ahora con la implantación de MiCA. Proporciona los cimientos para la adopción responsable de las criptomonedas.

Como MiCA entra en su segunda fase en 2025, con plena aplicación prevista para 2026, podemos esperar de forma realista proyectos piloto en los próximos dos o tres años. Una vez que las instituciones europeas vean que los modelos de hipotecas respaldadas por criptomonedas funcionan con seguridad en el extranjero, aumentará su disposición a experimentar. Así, Europa se acercará gradualmente al punto en el que las criptodivisas se consideren una parte legítima del panorama financiero general en lugar de algo que debe excluirse.

Si yo fuera un criptoposeedor medio en Europa y quisiera solicitar una hipoteca, ¿a qué distancia estamos del punto en el que podría utilizar mis criptoactivos como garantía?

Estamos bastante cerca. Una vez que la regulación y las normas de valoración se estabilicen bajo MiCA, podrían aparecer proyectos piloto en dos o tres años. La tecnología y la demanda ya existen; ahora se trata sobre todo de la confianza y la armonización de la normativa.

La integración de las criptomonedas en las finanzas personales se está produciendo paso a paso: empezó con los productos de inversión, siguió con los pagos y el siguiente paso natural son los préstamos. Las hipotecas son simplemente la siguiente fase de esa evolución.

¿Qué cambios espera en el campo de las hipotecas respaldadas por criptomonedas en los próximos años? ¿Podría esta innovación de nicho convertirse en una parte estándar del mercado hipotecario?

Es probable que veamos cómo las hipotecas se vuelven más flexibles y basadas en datos, reconociendo diversas formas de riqueza, desde ahorros y activos tokenizados hasta criptodivisas.

El rápido crecimiento de la tokenización de activos del mundo real, que ya se acerca a la marca de los 50.000 millones de dólares, acelerará aún más este proceso. También está aumentando la confianza institucional: empresas e incluso gobiernos tienen ahora activos digitales en sus balances, estimados colectivamente en varios millones de bitcoins.

En cuanto a los consumidores, la mayoría de los usuarios activos de criptomonedas planean ampliar sus tenencias, y casi la mitad de los que aún no poseen ninguna están considerando entrar en el mercado. Todo ello apunta hacia un futuro financiero más amplio, más abierto y significativamente más digital.