Цифровите активи променят ипотеките

Криптовалутите вече не са само спекулативни инструменти за шепа ентусиасти. Те се превръщат в утвърдена част от личното и корпоративното богатство - а сега започват да оказват влияние върху една от най-традиционните области на финансите: ипотеките.

Анализаторът на данни в BITmarkets Али Дайлами проследява как връзката между крипто и жилищното финансиране постепенно се развива - от първите заеми, обезпечени с криптовалути в САЩ, до новите регулаторни подходи в Европа и Азия. В това интервю той обяснява какво стимулира тази промяна, как банките се справят с волатилността на цифровите активи и защо интеграцията им в масовото банкиране може да е по-близо, отколкото повечето хора си мислят.

Само преди няколко години банките смятаха търговията с криптовалути за високорискова дейност, често сравнима с хазарта. Днес обаче се появяват нови продукти, които всъщност използват криптовалутите като предимство при кандидатстване за ипотечен кредит. Защо връзката между криптовалутите и ипотеките се превърна в толкова актуална тема през последните години?

Защото криптовалутите се превърнаха от спекулативни активи в редовна част от личното и институционалното богатство. През 2025 г. почти всеки четвърти възрастен в света ще притежава някаква форма на криптовалута - това са повече от половин милиард души.

Още повече, обемът на транзакциите с стабилни монети, който вече достига трилиони долари годишно, показва, че цифровите активи се използват за реална икономическа дейност, а не само за търговия. Естествено, това повдига въпроса: ако хората притежават реално богатство в криптовалути, защо то да не бъде част от финансовия им профил, когато кандидатстват за ипотечен кредит? Тази промяна отразява признанието за това къде се намира реалната стойност днес - и необходимостта финансовата система да започне да признава тази реалност.

Този преход се случи изненадващо бързо - в рамките на няколко години банките преминаха от предпазливи или пренебрежително настроени към активно проучване на ипотеки, обезпечени с крипто. Какво предизвика тази промяна в отношението?

Съедини се до зрялост, необходимост и доверие. Екосистемата на криптовалутите узря - има повече професионални играчи, появи се институционална инфраструктура, а регулациите стават все по-ясни. В същото време финансовият свят трябваше да признае, че цифровите активи са тук, за да останат, тъй като се използват ежедневно от милиони инвеститори и компании.

Транспарентността също изигра важна роля. Това, което преди възпираше банките - откритостта на блокчейна - се превърна в една от неговите силни страни. Тя позволява на кредиторите надеждно да проверяват собствеността и стойността на активите. Промяната не беше внезапна, а по-скоро логичен резултат от сближаването на технологиите, регулациите и пазарното поведение.

В анализите си споменавате, че най-голям напредък се наблюдава в Съединените щати. Финтех компании като Milo или Ledn вече предлагат ипотечни кредити, обезпечени с биткойни, а големи банки като Goldman Sachs и JPMorgan също се включват. Защо САЩ са водещи?

Защото американската финансова система процъфтява благодарение на конкуренцията и иновациите. Тя разполага както с регулаторна гъвкавост, така и с развита fintech екосистема, която позволява бързо тестване на нови модели. САЩ също така имат една от най-високите концентрации на притежатели на криптовалути в света - десетки милиони активни потребители и основен дял от институционалните крипто инвестиции.

Голяма част от световното крипто богатство е в ръцете на американски инвеститори, което има смисъл за банките, проучващи нови видове кредити, които отчитат тези активи. Американският пазар има уникалната способност да превръща ранните експерименти в мащабируеми стандарти - и точно това се случва тук.

Как работи "крипто ипотеката" на практика? Какво точно се използва като обезпечение и как кредиторите боравят с тези активи?"

Просто казано, кредитополучателят залага своите криптовалути, като например биткоин или етер, като обезпечение. Тези активи се съхраняват сигурно - често чрез регулиран попечител - докато действителният заем се предоставя във фиатна валута.

Ако пазарната стойност на криптовалутата спадне, кредитополучателят трябва да попълни обезпечението, в противен случай рискува частична ликвидация. Това е добре познат принцип от маржин кредитирането, просто приложен към цифровите активи. Този модел позволява на хората да използват ливъридж на крипто богатството си, без да го продават, което им позволява да запазят собствеността и потенциалните си бъдещи печалби.

Законодателството също играе ключова роля. В САЩ законопроект, представен това лято, ще изисква от оценителите на ипотечни кредити да вземат предвид криптоактивите при оценката на кредитоспособността на кредитополучателя. Колко значима е тази стъпка и какво въздействие може да окаже върху ипотечния пазар?

Това е новаторска стъпка. За първи път от федерално подкрепените институции се иска да третират криптовалутите, държани на регулирани борси, като част от финансовите активи на кредитополучателя. По този начин цифровото богатство навлиза в същата рамка като акциите или спестяванията.

Влиянието може да бъде значително - то дава на банките стандартизиран начин за отчитане на притежаваните криптовалути, като същевременно изпраща ясен сигнал към световния пазар, че цифровите активи могат да съществуват съвместно с традиционните кредитни модели. В крайна сметка се създава регулаторен прецедент, върху който могат да стъпят и други пазари.

Едно от най-големите предизвикателства, разбира се, е волатилността. Стойността на криптоактивите може да се променя бързо, което представлява специфичен риск за кредиторите. Как се управлява тази волатилност на практика?

Най-често използваният метод е свръхобезпеченост - кредитополучателят трябва да заложи повече криптовалута, отколкото е стойността на кредита, за да покрие възможните пазарни колебания. Типичното съотношение между стойността на заема и стойността на криптовалутата варира от 50 до 65%, в зависимост от актива и заемодателя.

В същото време се използват непрекъснато наблюдение и автоматизирани прагове на риска, за да се коригира обезпечението в реално време, ако цената рязко спадне. Някои заемодатели също така държат част от обезпечението в стабилни монети, които служат като стабилизиращ буфер. Тези техники за управление на риска вече са доказали своята ефективност в други области на криптофинансирането и се пренасят добре в ипотечните продукти.

Отвъд САЩ споменавате страни като Сингапур, Япония и Швейцария, които също са отворени към използването на криптовалути в жилищното финансиране. Споделят ли тези пазари някакви черти, които биха могли да вдъхновят останалите?"

Да, те споделят по-скоро начин на мислене, отколкото конкретен модел. Тези пазари третират цифровите активи като естествено продължение на финансовите иновации, а не като изключение. Фокусът им е насочен към ясни правила, защита на инвеститорите и отговорно експериментиране.

В резултат на това те са постигнали здравословен баланс между откритост и надзор. Комбинацията от яснота, доверие и любопитство създава среда, в която банките могат да изследват нови форми на обезпечение, без да застрашават регулаторната стабилност. Другите региони биха могли да се вдъхновят от това - да бъдат отворени към иновациите, но да стъпват на солидни основи.

В Европа повечето банки остават консервативни, а крипто все още не е оказало сериозно влияние върху ипотечния сектор. Смятате ли, че това скоро ще се промени, или Европа ще изостане от САЩ за известно време?

Предполагам, че да. Обикновено Европа се придвижва напред, когато е налице ясна правна рамка - а това се случва сега с прилагането на MiCA. Тя осигурява основата за отговорно приемане на криптовалутите.

Като MiCA навлезе във втората си фаза през 2025 г., а пълното ѝ прилагане се очаква през 2026 г., можем реалистично да очакваме пилотни проекти през следващите две-три години. След като европейските институции видят, че моделите на ипотечни кредити, обезпечени с крипто, работят безопасно в чужбина, желанието им да експериментират ще нарасне. По този начин Европа постепенно ще се приближи до момента, в който криптовалутите ще се разглеждат като легитимна част от цялостната финансова картина, а не като нещо, което трябва да бъде изключено.

Ако съм средностатистически притежател на криптовалути в Европа и искам да кандидатствам за ипотечен кредит, колко далеч сме от момента, в който бих могъл да използвам криптоактивите си като обезпечение?

Ние сме доста близо. След като регулацията и стандартите за оценка се стабилизират в рамките на MiCA, пилотните проекти биха могли да се появят в рамките на две до три години. Технологията и търсенето вече съществуват - сега става въпрос главно за доверие и регулаторно съгласуване.

Интеграцията на крипто в личните финанси се случва стъпка по стъпка: започна с инвестиционни продукти, последваха плащанията, а следващата естествена стъпка е кредитирането. Ипотеките са просто следващата фаза на тази еволюция.

Какви промени очаквате в областта на ипотеките, обезпечени с крипто, през следващите години? Може ли тази нишова иновация да се превърне в стандартна част от пазара на ипотечни кредити?

Вероятно ще станем свидетели на това как ипотеките ще станат по-гъвкави и ориентирани към данните - ще признават различни форми на богатство, от спестявания и токенизирани активи до криптовалути.

Бързо нарастващата токенизация на реални активи, която вече наближава границата от 50 млрд. долара, ще ускори допълнително този процес. Институционалното доверие също се увеличава - компаниите и дори правителствата вече държат в балансите си цифрови активи, които се оценяват общо на няколко милиона биткойна.

От страна на потребителите най-активните потребители на криптовалути планират да разширят притежанията си, а почти половината от тези, които все още не притежават такива, обмислят да навлязат на пазара. Всичко това сочи към едно финансово бъдеще, което е по-широко, по-отворено и значително по-дигитално.