Aktywa cyfrowe zmieniają kredyty hipoteczne

Kryptowaluty nie są już tylko narzędziami spekulacyjnymi dla garstki entuzjastów. Stają się one ugruntowaną częścią zarówno osobistego, jak i korporacyjnego bogactwa - a teraz zaczynają wpływać na jeden z najbardziej tradycyjnych obszarów finansów: kredyty hipoteczne.

W BITmarkets analityk danych Ali Daylami śledzi, jak stopniowo ewoluuje związek między kryptowalutami a finansowaniem mieszkalnictwa - od pierwszych pożyczek wspieranych przez kryptowaluty w Stanach Zjednoczonych po nowe podejścia regulacyjne w Europie i Azji. W tym wywiadzie wyjaśnia, co napędza tę zmianę, jak banki radzą sobie ze zmiennością aktywów cyfrowych i dlaczego ich integracja z głównym nurtem bankowości może być bliższa niż większość ludzi myśli.

Ponieważ kryptowaluty ewoluowały od aktywów spekulacyjnych do regularnej części zarówno osobistego, jak i instytucjonalnego majątku. W 2025 r. prawie jedna na cztery osoby dorosłe na całym świecie posiada jakąś formę kryptowaluty - to ponad pół miliarda ludzi.

Co więcej, wolumen transakcji stablecoinów, który już teraz sięga bilionów dolarów rocznie, pokazuje, że aktywa cyfrowe są wykorzystywane do rzeczywistej działalności gospodarczej, a nie tylko do handlu. Oczywiście rodzi to pytanie: jeśli ludzie posiadają prawdziwe bogactwo w kryptowalutach, dlaczego nie miałoby to być częścią ich profilu finansowego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny? Zmiana ta odzwierciedla uznanie, gdzie leży dziś prawdziwa wartość - i potrzebę, aby system finansowy zaczął uznawać tę rzeczywistość.

Ta zmiana nastąpiła zaskakująco szybko - w ciągu kilku lat banki przeszły od ostrożności lub lekceważenia do aktywnego badania kredytów hipotecznych zabezpieczonych kryptowalutami. Co spowodowało tę zmianę nastawienia?

Sprowadzało się to do dojrzałości, konieczności i zaufania. Ekosystem kryptowalutowy dojrzał - pojawiło się więcej profesjonalnych graczy, infrastruktura instytucjonalna, a przepisy stają się coraz jaśniejsze. Jednocześnie świat finansów musiał przyznać, że aktywa cyfrowe pozostaną tutaj, ponieważ są codziennie wykorzystywane przez miliony inwestorów i firm.

Przejrzystość również odegrała ważną rolę. To, co kiedyś odstraszało banki - otwartość blockchain - stało się jedną z jego mocnych stron. Umożliwia on pożyczkodawcom wiarygodną weryfikację własności i wartości aktywów. Zmiana nie była nagła, ale raczej logicznym wynikiem konwergencji technologii, regulacji i zachowań rynkowych.

W swoich analizach wspomina Pan, że największy postęp widać w Stanach Zjednoczonych. Firmy fintech, takie jak Milo czy Ledn, oferują już kredyty hipoteczne zabezpieczone bitcoinami, a duże banki, takie jak Goldman Sachs i JPMorgan, również się angażują. Dlaczego Stany Zjednoczone są liderem?

Ponieważ amerykański system finansowy rozwija się dzięki konkurencji i innowacjom. Posiada zarówno elastyczność regulacyjną, jak i rozwinięty ekosystem fintech, który pozwala na szybkie testowanie nowych modeli. Stany Zjednoczone mają również jedną z najwyższych koncentracji posiadaczy kryptowalut na świecie - dziesiątki milionów aktywnych użytkowników i znaczną część inwestycji instytucjonalnych w kryptowaluty.

Duża część globalnego bogactwa kryptowalut znajduje się w rękach amerykańskich inwestorów, co ma sens dla banków badających nowe rodzaje pożyczek, które uwzględniają te aktywa. Rynek amerykański ma wyjątkową zdolność do przekształcania wczesnych eksperymentów w skalowalne standardy - i właśnie to się tutaj dzieje.

Skrótko mówiąc, pożyczkobiorca zastawia swoje kryptowaluty, takie jak bitcoin lub ether, jako zabezpieczenie. Aktywa te są bezpiecznie przechowywane - często za pośrednictwem regulowanego powiernika - podczas gdy rzeczywista pożyczka jest udzielana w walucie fiducjarnej.

Jeśli wartość rynkowa kryptowalut spadnie, pożyczkobiorca musi uzupełnić zabezpieczenie, w przeciwnym razie ryzykuje częściową likwidację. Jest to dobrze znana zasada z pożyczek z depozytem zabezpieczającym, po prostu zastosowana do aktywów cyfrowych. Model ten pozwala ludziom wykorzystywać swoje bogactwo kryptowalutowe bez ich sprzedaży, pozwalając im zachować własność i potencjalne przyszłe zyski.

Prawodawstwo również odgrywa kluczową rolę. W Stanach Zjednoczonych ustawa wprowadzona tego lata wymagałaby od rzeczoznawców hipotecznych uwzględnienia aktywów kryptograficznych przy ocenie zdolności kredytowej kredytobiorcy. Jak znaczący jest to krok i jaki może mieć wpływ na rynek kredytów hipotecznych?

To przełomowy krok. Po raz pierwszy instytucje wspierane przez władze federalne są proszone o traktowanie kryptowalut przechowywanych na regulowanych giełdach jako części aktywów finansowych pożyczkobiorcy. Cyfrowe bogactwo wkracza zatem w te same ramy, co akcje czy oszczędności.

Wpływ może być znaczący - daje bankom znormalizowany sposób rozliczania zasobów kryptowalut, wysyłając jednocześnie jasny sygnał na rynek globalny, że aktywa cyfrowe mogą współistnieć z tradycyjnymi modelami kredytowymi. Ostatecznie tworzy to precedens regulacyjny, na którym mogą opierać się inne rynki.

Jednym z największych wyzwań jest oczywiście zmienność. Wartość aktywów kryptograficznych może się szybko zmieniać, stwarzając szczególne ryzyko dla pożyczkodawców. Jak ta zmienność jest zarządzana w praktyce?

Najczęstszą metodą jest nadmierna kolateralizacja - pożyczkobiorca musi zastawić więcej kryptowalut niż wartość pożyczki, aby pokryć możliwe wahania rynkowe. Typowy stosunek pożyczki do wartości waha się od 50 do 65%, w zależności od aktywów i pożyczkodawcy.

W tym samym czasie, ciągłe monitorowanie i zautomatyzowane progi ryzyka są wykorzystywane do dostosowywania zabezpieczenia w czasie rzeczywistym, jeśli cena gwałtownie spadnie. Niektórzy pożyczkodawcy utrzymują również część zabezpieczenia w stablecoinach, które służą jako bufor stabilizujący. Te techniki zarządzania ryzykiem okazały się już skuteczne w innych obszarach finansowania kryptowalut i dobrze przekładają się na produkty hipoteczne.

Poza Stanami Zjednoczonymi, wspomniałeś o krajach takich jak Singapur, Japonia i Szwajcaria, które są również otwarte na wykorzystanie kryptowalut w finansowaniu mieszkań. Czy rynki te mają jakieś wspólne cechy, które mogłyby zainspirować innych?

Tak, łączy je bardziej sposób myślenia niż konkretny model. Rynki te traktują aktywa cyfrowe jako naturalne rozszerzenie innowacji finansowych, a nie wyjątek. Koncentrują się na jasnych zasadach, ochronie inwestorów i odpowiedzialnym eksperymentowaniu.

W rezultacie osiągnęły zdrową równowagę między otwartością a nadzorem. Połączenie jasności, zaufania i ciekawości tworzy środowisko, w którym banki mogą badać nowe formy zabezpieczeń bez narażania stabilności regulacyjnej. Inne regiony mogą czerpać z tego inspirację - będąc otwartymi na innowacje, ale budując na solidnych fundamentach.

Stopniowo tak. Europa zazwyczaj posuwa się naprzód po wprowadzeniu jasnych ram prawnych - a to dzieje się teraz wraz z wdrożeniem MiCA. Zapewnia to podstawę do odpowiedzialnego przyjęcia kryptowalut.

Ponieważ MiCA wchodzi w drugą fazę w 2025 r., a pełne egzekwowanie przepisów spodziewane jest w 2026 r., możemy realistycznie oczekiwać projektów pilotażowych w ciągu najbliższych dwóch do trzech lat. Gdy instytucje europejskie zobaczą, że modele hipoteczne oparte na kryptowalutach działają bezpiecznie za granicą, ich gotowość do eksperymentowania wzrośnie. W ten sposób Europa będzie stopniowo zbliżać się do punktu, w którym kryptowaluty będą postrzegane jako uzasadniona część ogólnego obrazu finansowego, a nie coś, co należy wykluczyć.

Gdybym był przeciętnym posiadaczem kryptowalut w Europie i chciał ubiegać się o kredyt hipoteczny, jak daleko jesteśmy od punktu, w którym mógłbym wykorzystać moje aktywa kryptograficzne jako zabezpieczenie?

Jesteśmy dość blisko. Po ustabilizowaniu się regulacji i standardów wyceny w ramach MiCA, projekty pilotażowe mogą pojawić się w ciągu dwóch do trzech lat. Technologia i popyt już istnieją - teraz chodzi głównie o zaufanie i dostosowanie przepisów.

Integracja kryptowalut z finansami osobistymi odbywa się krok po kroku: zaczęło się od produktów inwestycyjnych, następnie płatności, a kolejnym naturalnym krokiem są pożyczki. Kredyty hipoteczne są po prostu kolejną fazą tej ewolucji.

Jakich zmian spodziewasz się w dziedzinie kredytów hipotecznych zabezpieczonych kryptowalutami w nadchodzących latach? Czy ta niszowa innowacja może stać się standardową częścią rynku kredytów hipotecznych?

Prawdopodobnie zobaczymy, że kredyty hipoteczne staną się bardziej elastyczne i oparte na danych - uznając różne formy bogactwa, od oszczędności i aktywów tokenizowanych po kryptowaluty.

Gwałtownie rosnąca tokenizacja rzeczywistych aktywów, która już zbliża się do 50 miliardów dolarów, jeszcze bardziej przyspieszy ten proces. Rośnie również zaufanie instytucjonalne - firmy, a nawet rządy posiadają obecnie cyfrowe aktywa w swoich bilansach, szacowane łącznie na kilka milionów bitcoinów.

Po stronie konsumentów większość aktywnych użytkowników kryptowalut planuje rozszerzyć swoje zasoby, a prawie połowa tych, którzy jeszcze ich nie posiadają, rozważa wejście na rynek. Wszystko to wskazuje na przyszłość finansową, która jest szersza, bardziej otwarta i znacznie bardziej cyfrowa.