Digitální aktiva mění podobu hypoték

Kryptoměny už dávno nejsou jen spekulativním nástrojem pro pár nadšenců. Stále více se stávají součástí osobního i firemního bohatství – a nově začínají ovlivňovat i jednu z nejtradičnějších oblastí financí: hypotéky.

V BITmarkets sleduje datový analytik Ali Daylami, jak se propojení krypta a financování bydlení postupně rozvíjí – od prvních půjček krytých kryptoměnami v USA až po nové regulační přístupy v Evropě a Asii. V rozhovoru vysvětluje, co stojí za touto změnou, jak se banky vyrovnávají s volatilitou digitálních aktiv a proč může být jejich začlenění do běžného bankovnictví blíž, než si většina lidí myslí.

Ještě před pár lety považovaly banky obchodování s kryptoměnami za vysoce rizikovou činnost, často srovnatelnou s hazardem. Dnes ale vznikají produkty, které naopak kryptoměny využívají jako výhodu při žádosti o hypotéku. Proč se v posledních letech stal vztah mezi kryptem a hypotékami tak aktuálním tématem?

Protože kryptoměny se vyvinuly ze spekulativního aktiva v běžnou součást osobního i institucionálního majetku. V roce 2025 vlastní nějakou formu kryptoměny téměř každý čtvrtý dospělý na světě – to je přes půl miliardy lidí. Navíc objem transakcí ve stablecoinech, který už dosahuje bilionů dolarů ročně, ukazuje, že digitální aktiva se používají k reálné ekonomické činnosti, nejen k obchodování.

To přirozeně vyvolává otázku: pokud lidé drží skutečné bohatství v kryptu, proč by to nemělo být součástí jejich finančního profilu při žádosti o hypotéku? Tato změna představuje uznání toho, kde dnes skutečná hodnota leží, a snahu, aby finanční systém tuto realitu začal odrážet.

Tento posun proběhl překvapivě rychle – během pár let přešly banky od opatrného až odmítavého postoje k aktivnímu zkoumání hypoték zajištěných kryptem. Co podle vás způsobilo tuto změnu v přístupu?

Rozhodla zralost, nutnost a důvěra. Kryptoměnový ekosystém dospěl – působí v něm více profesionálních hráčů, vznikla institucionální infrastruktura a regulace je čím dál jasnější. Zároveň musel finanční svět uznat, že digitální aktiva tu zůstávají, protože je denně používají miliony investorů i firem.

Velkou roli sehrála i transparentnost. To, co banky dříve odrazovalo – otevřenost blockchainu – se stalo jeho silnou stránkou. Umožňuje věřitelům spolehlivě ověřovat vlastnictví i hodnotu aktiv. Změna tak nebyla náhlá, ale logický výsledek propojení technologie, regulace a tržního chování.

Ve svých analýzách uvádíte, že největší pokrok je vidět ve Spojených státech. Fintech firmy jako Milo nebo Ledn už nabízejí hypotéky kryté bitcoinem a velké banky jako Goldman Sachs či JPMorgan také nezůstávají stranou. Proč podle vás vede právě USA?

Protože americký finanční systém stojí na konkurenci a inovacích. Má jak regulační flexibilitu, tak rozvinutý fintech ekosystém, který umožňuje rychle testovat nové modely. Zároveň má USA jednu z nejvyšších koncentrací držitelů krypta na světě – desítky milionů aktivních uživatelů a velkou část institucionálních investic do krypta.

Velká část světového kryptobohatství je navíc v rukou amerických investorů, což bankám dává smysl při zkoumání nových typů půjček, které s těmito aktivy počítají. Americký trh má schopnost proměnit rané experimenty v škálovatelné standardy – a přesně to se děje i tady.

Můžete vysvětlit, jak „krypto hypotéka“ v praxi funguje? Co přesně je zastaveno jako zajištění a jak s těmito aktivy věřitelé nakládají?

Zjednodušeně řečeno: dlužník zastaví své kryptoměny, například bitcoin nebo ether, jako kolaterál. Tato aktiva jsou bezpečně uložena – často prostřednictvím regulovaného správce – zatímco samotná půjčka je poskytnuta v běžné měně.

Pokud tržní hodnota krypta klesne, musí dlužník doplnit zajištění, jinak riskuje částečnou likvidaci. Je to známý princip z marginových půjček, jen aplikovaný na digitální aktiva. Tento model umožňuje lidem využít své kryptobohatství, aniž by ho museli prodávat – zachovávají si tak vlastnictví i možnost dalšího růstu hodnoty.

Zásadní roli hraje i legislativa. V USA byl letos v létě předložen návrh zákona, který by odhadcům hypoték ukládal povinnost zohlednit kryptoaktiva při posuzování bonity žadatele. Jak významný je tento krok a jaký může mít dopad na hypoteční trh?

Je to přelomový krok. Poprvé se po federálně podporovaných institucích žádá, aby kryptoměny držené na regulovaných burzách považovaly za součást finančního majetku žadatele. Digitální bohatství se tak dostává do stejného rámce jako akcie či úspory.

Dopad může být zásadní – bankám to poskytne standardizovaný způsob, jak kryptoměny započítat, a zároveň to vysílá jasný signál celému světu, že digitální aktiva mohou koexistovat s tradičními úvěrovými modely. V konečném důsledku to vytváří regulační precedent, na kterém mohou stavět i další trhy.

Jedním z největších problémů je samozřejmě volatilita krypta. Hodnota aktiv se může rychle měnit, což představuje specifické riziko pro věřitele. Jak se tato volatilita v praxi řeší?

Nejčastější metodou je tzv. nadzajištění – dlužník musí zastavit více krypta, než odpovídá hodnotě půjčky, aby se pokryly případné výkyvy trhu. Typický poměr půjčky k zajištění (loan-to-value) se pohybuje mezi 50 až 65 %, podle aktiva a věřitele.

Současně se používá průběžné sledování hodnot a automatické rizikové prahy, takže zajištění lze upravit v reálném čase, pokud cena prudce klesá. Někteří věřitelé také drží část kolaterálu ve stablecoinech, které slouží jako stabilizační prvek. Tyto techniky se osvědčily v jiných oblastech krypto financí a dobře se přenášejí i do hypotečních produktů.

Mimo USA zmiňujete země jako Singapur, Japonsko nebo Švýcarsko, které jsou také poměrně otevřené využívání krypta ve financování bydlení. Vidíte mezi těmito trhy nějaké společné rysy, které by mohly inspirovat ostatní?

Ano, spojuje je spíš přístup než konkrétní model. Tyto trhy považují digitální aktiva za přirozené rozšíření finančních inovací, nikoli za výjimku. Klíčem jsou pro ně jasná pravidla, ochrana investorů a zodpovědné experimentování.

Díky tomu dosáhly zdravé rovnováhy mezi otevřeností a dohledem. Kombinace jasnosti, důvěry a zvědavosti vytváří prostředí, kde mohou banky zkoumat nové formy zajištění, aniž by ohrozily regulační stabilitu. Ostatní regiony se mohou tímto přístupem inspirovat – být otevřené inovacím, ale stavět na pevných základech.

V Evropě zůstává většina bank konzervativní a krypto se do hypoteční oblasti zatím příliš neprosadilo. Myslíte, že se to brzy změní, nebo bude Evropa za USA ještě nějakou dobu zaostávat?

Postupně ano. Evropa se obvykle pohne až tehdy, když má jasný právní rámec – a to se právě děje s implementací nařízení MiCA. To vytváří základ pro odpovědné přijetí krypta.

Jakmile MiCA vstoupí do své druhé fáze v roce 2025 a její plné uplatnění se očekává v roce 2026, můžeme realisticky počítat s pilotními projekty během dvou až tří let. Jakmile evropské instituce uvidí, že modely hypoték krytých kryptem fungují bezpečně v zahraničí, chuť experimentovat poroste. Evropa se tak postupně přiblíží bodu, kdy budou kryptoměny vnímány jako legitimní součást celkového finančního obrazu, ne jako něco, co je třeba vyloučit.

Pokud bych byl běžný držitel krypta v Evropě a chtěl si zažádat o hypotéku, jak daleko jsme od situace, kdy budu moci použít svá kryptoaktiva jako zajištění?

Jsme poměrně blízko. Jakmile se pod MiCA ustálí regulace a standardy oceňování, mohou se pilotní projekty objevit do dvou až tří let. Technologie i poptávka už existují – teď jde hlavně o důvěru a soulad s předpisy.

Integrace krypta do osobních financí probíhá krok za krokem: začalo to investičními produkty, následovaly platby, a dalším přirozeným krokem je právě úvěrování. Hypotéky jsou tedy jen další fází tohoto vývoje.

Jaké změny očekáváte v oblasti hypoték zajištěných kryptem v příštích letech? Může se z této okrajové inovace stát běžná součást hypotečního trhu?

Pravděpodobně uvidíme, že hypotéky budou flexibilnější a více založené na datech – budou uznávat různé formy majetku, od úspor přes tokenizovaná aktiva až po kryptoměny.

Rychle rostoucí tokenizace reálných aktiv, která už míří k hranici 50 miliard dolarů, tento proces dále posílí. Roste i důvěra institucí – firmy a dokonce i vlády dnes drží digitální aktiva ve svých rozvahách a odhaduje se, že v souhrnu jde o několik milionů bitcoinů.

Na straně spotřebitelů plánuje většina aktivních uživatelů krypta své držby dál zvyšovat a téměř polovina těch, kdo zatím žádné nemají, zvažuje vstup na trh. To všechno ukazuje na finanční budoucnost, která bude širší, otevřenější a mnohem více digitální.