Les actifs numériques remodèlent les prêts hypothécaires
Auprès de BITmarkets, l'analyste de données Ali Daylami suit la façon dont le lien entre crypto et le financement du logement évolue progressivement - des premiers prêts garantis par des cryptocurrencies aux États-Unis jusqu'aux nouvelles approches réglementaires en Europe et en Asie. Dans cet entretien, il explique ce qui motive cette évolution, comment les banques gèrent la volatilité des actifs numériques et pourquoi leur intégration dans les services bancaires classiques pourrait être plus proche que la plupart des gens ne le pensent.
Il y a quelques années à peine, les banques considéraient les échanges de crypto-monnaies comme une activité à haut risque, souvent comparable à des jeux d'argent. Aujourd'hui, cependant, de nouveaux produits émergent qui utilisent réellement les crypto-monnaies comme un avantage lors d'une demande de prêt hypothécaire. Pourquoi la relation entre les crypto-monnaies et les prêts hypothécaires est-elle devenue un sujet aussi brûlant ces dernières années ?
Parce que les crypto-monnaies sont passées du statut d'actifs spéculatifs à celui d'éléments réguliers de la richesse personnelle et institutionnelle. En 2025, près d'un adulte sur quatre dans le monde possède une forme de crypto-monnaie, soit plus d'un demi-milliard de personnes.
En outre, le volume des transactions de stablecoins, qui atteint déjà des milliers de milliards de dollars par an, montre que les actifs numériques sont utilisés pour une activité économique réelle, et pas seulement à des fins commerciales. Naturellement, cela soulève la question suivante : si les gens détiennent une véritable richesse en crypto-monnaie, pourquoi celle-ci ne devrait-elle pas faire partie de leur profil financier lors d'une demande de prêt hypothécaire ? Ce changement reflète la reconnaissance de l'endroit où se trouve la valeur réelle aujourd'hui - et la nécessité pour le système financier de commencer à reconnaître cette réalité.
Cette transition s'est produite étonnamment vite - en quelques années, les banques sont passées d'une attitude prudente ou dédaigneuse à une exploration active des prêts hypothécaires adossés à des crypto-monnaies. Qu'est-ce qui a provoqué ce changement d'attitude ?
Il s'agit d'une question de maturité, de nécessité et de confiance. L'écosystème crypto a mûri - il y a davantage d'acteurs professionnels, une infrastructure institutionnelle a émergé et les réglementations deviennent plus claires. Dans le même temps, le monde financier a dû reconnaître que les actifs numériques étaient là pour durer, puisqu'ils sont utilisés quotidiennement par des millions d'investisseurs et d'entreprises.
La transparence a également joué un rôle majeur. Ce qui décourageait les banques - l'ouverture de blockchain - est devenu l'un de ses atouts. Elle permet aux prêteurs de vérifier de manière fiable la propriété et la valeur des actifs. Le changement n'a pas été soudain, mais plutôt le résultat logique de la convergence de la technologie, de la réglementation et du comportement du marché.
Dans vos analyses, vous mentionnez que c'est aux États-Unis que l'on observe le plus de progrès. Des sociétés fintech comme Milo ou Ledn proposent déjà des prêts hypothécaires adossés à des bitcoins, et de grandes banques comme Goldman Sachs et JPMorgan se lancent également dans l'aventure. Pourquoi les États-Unis ouvrent-ils la voie ?
Parce que le système financier américain se nourrit de la concurrence et de l'innovation. Il bénéficie à la fois d'une grande souplesse réglementaire et d'un écosystème technologique développé qui permet de tester rapidement de nouveaux modèles. Les États-Unis ont également l'une des plus fortes concentrations de détenteurs de crypto au monde - des dizaines de millions d'utilisateurs actifs et une part importante des crypto investissements institutionnels.
Une grande partie de la richesse crypto mondiale est entre les mains d'investisseurs américains, ce qui est logique pour les banques qui explorent de nouveaux types de prêts qui tiennent compte de ces actifs. Le marché américain a la capacité unique de transformer les premières expériences en normes évolutives - et c'est exactement ce qui se passe ici.
Comment fonctionne une "crypto-hypothèque" dans la pratique ? Qu'est-ce qui est exactement utilisé comme garantie, et comment les prêteurs gèrent-ils ces actifs ?
En termes simples, l'emprunteur met en gage ses cryptocurrencies, telles que bitcoin ou ether, en tant que garantie. Ces actifs sont stockés en toute sécurité - souvent par l'intermédiaire d'un dépositaire réglementé - tandis que le prêt proprement dit est accordé en monnaie fiduciaire.
Si la valeur de marché de la crypto chute, l'emprunteur doit reconstituer la garantie, sous peine de liquidation partielle. C'est un principe bien connu du prêt sur marge, simplement appliqué aux actifs numériques. Ce modèle permet aux gens de tirer parti de leur richesse en crypto-monnaie sans la vendre, ce qui leur permet de conserver la propriété et les gains potentiels futurs.
La législation joue également un rôle clé. Aux États-Unis, un projet de loi présenté cet été obligerait les évaluateurs de prêts hypothécaires à prendre en compte les crypto-actifs lors de l'évaluation de la solvabilité d'un emprunteur. Quelle est l'importance de cette mesure et quel impact pourrait-elle avoir sur le marché hypothécaire ?
Il s'agit d'une mesure révolutionnaire. Pour la première fois, il est demandé aux institutions soutenues par le gouvernement fédéral de traiter les crypto-monnaies détenues sur des échanges réglementés comme faisant partie des actifs financiers d'un emprunteur. La richesse numérique entre ainsi dans le même cadre que les actions ou l'épargne.
L'impact pourrait être substantiel - il donne aux banques un moyen normalisé de comptabiliser les avoirs en crypto-monnaies tout en envoyant un signal clair au marché mondial que les actifs numériques peuvent coexister avec les modèles de crédit traditionnels. En fin de compte, cela crée un précédent réglementaire sur lequel d'autres marchés peuvent s'appuyer.
L'un des plus grands défis, bien sûr, est la volatilité. La valeur des crypto-actifs peut changer rapidement, ce qui pose un risque spécifique pour les prêteurs. Comment cette volatilité est-elle gérée dans la pratique ?
La méthode la plus courante est la surcollatéralisation - l'emprunteur doit mettre en gage plus de crypto que la valeur du prêt pour couvrir les éventuelles fluctuations du marché. Le ratio prêt/valeur typique varie de 50 à 65 %, en fonction de l'actif et du prêteur.
Dans le même temps, une surveillance continue et des seuils de risque automatisés sont utilisés pour ajuster la garantie en temps réel si le prix chute brusquement. Certains prêteurs détiennent également une partie de la garantie en stablecoins, qui servent de tampon stabilisateur. Ces techniques de gestion des risques se sont déjà avérées efficaces dans d'autres domaines de la crypto finance et se traduisent bien dans les produits hypothécaires.
Au-delà des États-Unis, vous mentionnez des pays comme Singapour, le Japon et la Suisse, qui sont également ouverts à l'utilisation des crypto-monnaies dans le financement de l'immobilier. Ces marchés partagent-ils des caractéristiques qui pourraient inspirer les autres ?
Oui, ils partagent davantage un état d'esprit qu'un modèle spécifique. Ces marchés considèrent les actifs numériques comme une extension naturelle de l'innovation financière plutôt que comme une exception. Ils mettent l'accent sur la clarté des règles, la protection des investisseurs et l'expérimentation responsable.
En conséquence, ils sont parvenus à un équilibre sain entre ouverture et surveillance. La combinaison de la clarté, de la confiance et de la curiosité crée un environnement dans lequel les banques peuvent explorer de nouvelles formes de garanties sans compromettre la stabilité réglementaire. D'autres régions pourraient s'en inspirer - en étant ouvertes à l'innovation, mais en s'appuyant sur des bases solides.
En Europe, la plupart des banques restent conservatrices, et les crypto-monnaies n'ont pas encore eu d'impact majeur sur le secteur hypothécaire. Pensez-vous que cela va bientôt changer ou que l'Europe va rester à la traîne des États-Unis pendant un certain temps ?
Graduellement, oui. L'Europe progresse généralement une fois qu'un cadre juridique clair est en place - et c'est ce qui se passe actuellement avec la mise en œuvre de MiCA. Il jette les bases d'une adoption responsable des crypto-monnaies.
La MiCA entrant dans sa deuxième phase en 2025, avec une mise en œuvre complète prévue en 2026, nous pouvons raisonnablement nous attendre à des projets pilotes dans les deux ou trois prochaines années. Une fois que les institutions européennes auront constaté que les modèles de prêts hypothécaires adossés à des cryptomonnaies fonctionnent en toute sécurité à l'étranger, elles seront de plus en plus disposées à expérimenter. L'Europe se rapprochera ainsi progressivement du point où les crypto-monnaies seront considérées comme une partie légitime du tableau financier global plutôt que comme quelque chose à exclure.
Si j'étais un détenteur moyen de crypto en Europe et que je voulais demander un prêt hypothécaire, à quelle distance sommes-nous du point où je pourrais utiliser mes cryptoactifs comme garantie ?
Nous en sommes assez proches. Une fois que la réglementation et les normes d'évaluation se seront stabilisées dans le cadre du MiCA, des projets pilotes pourraient voir le jour d'ici deux à trois ans. La technologie et la demande existent déjà - il s'agit maintenant principalement de confiance et d'alignement réglementaire.
L'intégration des crypto dans les finances personnelles se fait étape par étape : elle a commencé par les produits d'investissement, suivie par les paiements, et la prochaine étape naturelle est le prêt. Les prêts hypothécaires sont simplement la phase suivante de cette évolution.
Quels changements attendez-vous dans le domaine des prêts hypothécaires garantis par des crypto-monnaies dans les années à venir ? Cette innovation de niche pourrait-elle devenir un élément standard du marché hypothécaire ?
Nous verrons probablement les prêts hypothécaires devenir plus flexibles et axés sur les données - reconnaissant diverses formes de richesse, de l'épargne et des actifs tokenisés aux cryptocurrencies.
La croissance rapide de la tokenisation des actifs du monde réel, qui approche déjà la barre des 50 milliards de dollars, accélérera encore ce processus. La confiance des institutions augmente également - des entreprises et même des gouvernements détiennent désormais des actifs numériques dans leurs bilans, estimés collectivement à plusieurs millions de bitcoins.
Du côté des consommateurs, la plupart des utilisateurs actifs de crypto-monnaies prévoient d'augmenter leurs avoirs, et près de la moitié de ceux qui n'en possèdent pas encore envisagent d'entrer sur le marché. Tout cela laisse présager un avenir financier plus large, plus ouvert et nettement plus numérique.